QUAIS AS CERTIDÕES JURÍDICAMENTE EXIGIDAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?

 As certidões para compra e venda de imóvel, são documentos que demonstram a idoneidade e a segurança da operação imobiliária. Busca-se, com elas, eliminar qualquer risco de prejuízo patrimonial para os envolvidos no negócio jurídico imobiliário, seja este compra e venda, doação, permuta ou dação em pagamento. Não basta extrair as certidões, é necessário também saber analisa-las. Isso é atributo de profissionais da área jurídica ou de corretores imobiliários experientes, pois há muitas questões a serem observadas.

 O primeiro passo é analisar com muito vagar a matrícula do imóvel que será objeto da transação. A certidão de matrícula descreve pormenorizadamente o bem e também fornece dados históricos que se iniciam com a abertura da matrícula e, pelo princípio da continuidade dos registros públicos, cada registro precisa logicamente autorizar o seguinte. Por exemplo: Se houve uma alienação fiduciária em garantia a um certo Agente Financeiro (em casos de empréstimo na aquisição), para a transferência seguinte será preciso baixar a oneração anterior.

 Alguns profissionais da área imobiliária não são tão cautelosos em relação às certidões imobiliárias, alegando que uma vez lavrada a escritura pública e, se essa escritura for imediatamente e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, nada mais poderá invalidar aquele ato. Porém, em se tratando de um patrimônio tão valioso, não se deve correr riscos desnecessários. Então, exija as certidões.

 Não se deixe levar pelos encantos do imóvel visitado. A primeira análise de risco deve ser sempre a jurídica.

As dívidas de um imóvel (IPTU, condomínio e outras) são conhecidas como propter rem. Isso significa que acompanham o imóvel, e o proprietário atual (lembrando que só é dono quem registra), é o responsável pelo pagamento dessas dívidas. Portanto se receber a propriedade de uma imóvel com dívida terá que honrá-la, para depois exercer seu direito de regresso contra o antigo dono. Tenha sempre muito cuidado com dívidas federais que podem estar constando na matrícula do imóvel e que impedem a sua transmissão.

 Para sabermos com exatidão se não existem dívidas pendentes ou ações judiciais em curso, tem-se que extrair as certidões. Mas, quais certidões?

Caso as certidões negativas tenham sido devidamente apresentadas e conferidas, e, ainda assim, surjam pendências, haverá boa-fé e os valores não pendentes deverão ser assumidos pelo transmitente e não pelo adquirente de boa-fé.

Certidões de idoneidade dos vendedores

Com base nas certidões extraídas em nome dos transmitentes vendedores o adquirente saberá se há alguma dívida ou processo que poderão atingir o imóvel. Só assim saberá se a pessoa que está vendendo o imóvel realmente é idônea. Sempre lembrando que, em nosso sistema jurídico, o patrimônio do devedor responde por suas dívidas. Assim, se aquele bem imóvel for o único no patrimônio do vendedor e este vier a ser objeto de constrição judicial, certamente o novo adquirente, salvo a boa-fé (que se demonstra haver quando as certidões são exigidas e conferidas corretamente), poderá ter sérios problemas.

 O apontamento nas certidões de ações judiciais em face do vendedor faz crescer a probabilidade de que exista penhora, ou processo em fase de execução, o que poderá causar a anulação ou ineficácia do negócio, por fraude à execução, ou fraude contra credores. Tudo no plano teórico, pois há muitas variáveis. Tudo depende do montante da dívida, da sua natureza, das garantias que foram dadas e, principalmente, da solvência do vendedor. Por exemplo: um vendedor é apontado em três execuções como devedor de R$ 1.000,00(mil reais) em cada processo e seu patrimônio é de R$ 800.000,00(oitocentos mil reais). Neste caso não haverá risco pois as dívidas são pagáveis. Pode ocorrer também que no outro processo já haja uma penhora de outro bem (que não seja o objeto da transação principal) para satisfação da dívida de modo que aquela dívida não será obstáculo para a compra e venda do imóvel.

 Quem adquire um imóvel de boa-fé recebe a proteção legal, pois mostrou ser diligente, exigindo e conferindo as certidões necessárias. A Lei dá proteção ao adquirente que não sabe e tinha razões para não saber à vista das certidões negativas, de impedimentos ou fraudes na compra e venda. O nosso Código Civil, estabelece as garantias nos artigos 113; 167 e seu parágrafo 2º; 422; 686 e 1201.

 Para lavratura da escritura, a lei 7433/85 determina em seu artigo 1º, §2º que o tabelião só é obrigado e exigir as certidões fiscais, feitos ajuizados e ônus reais. A Consolidação Normativa do Rio de Janeiro, por sua vez, também elenca algumas. Porém, tudo depende do perfil do vendedor. Um bom advogado pode ir direto ao ponto e fazer sua análise cirurgicamente e oferecer toda segurança ao seu cliente.

Quem não tem nenhuma experiência no assunto, precisa ser o máximo abrangente e, ainda assim, pode correr riscos. Uma boa análise, a meu ver, deve partir do mais genérico para o mais específico. Faça uma varredura geral sobre o CPF dos vendedores e uma análise criteriosa na matrícula do imóvel. Existem serviços muito confiáveis na internet de busca de restrições em bancos de dados os quais você pode consultar para ter acesso a possíveis dívidas oriundas de protestos, ações judiciais, pendências bancárias entre outras. A partir daí se faz uma análise do perfil do pesquisado. Se nada for encontrado na primeira análise já é um bom sinal. A partir daí se vai ao mais específico, como dívidas na Receita Federal, na Justiça Federal, nos Cartórios de Protesto, das distribuições de feitos da Justiça Estadual e da Justiça do Trabalho. Sempre cuidando para que as certidões sejam extraídas no local de situação do imóvel e no da residência do vendedor.

Para os imóveis que estão sendo vendidos após uma aquisição muito recente, isto é, dentro de um lapso temporal de 1(um) ano, recomenda-se que sejam extraídas também as certidões dos antecessores.

 Se o vendedor for pessoa jurídica, recomenda-se que sejam solicitadas as certidões da pessoa jurídica e das pessoas físicas dos sócios, pois pode ocorrer as dívidas da empresa também comprometa o patrimônio dos seus sócios através da que desconsideração da sua personalidade jurídica. Problema maior ocorre quando o vendedor é empresário, pois, dentre outros problemas, a empresa pode falir e comprometer seu patrimônio pessoal. Nesses casos também é indispensável as certidões de pessoa física e pessoa jurídica.

  Para uma análise consistente, consulte sempre um advogado imobiliário ou um corretor experiente e leve ao profissional as seguintes certidões:

 DO IMÓVEL OBJETO:

– Certidão de matrícula atualizada;

– Certidão negativa de débitos municipais ( IPTU, multas de trânsito, ISS e outros);

– Certidão negativa de débitos condominiais

– Apresentação das últimas contas pagas de luz, gás e água.

DOS VENDEDORES:

 – Certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais;

– Certidão de feitos cíveis da Justiça Estadual;

– Certidão de executivos fiscais na Justiça Estadual;

– Certidões da Justiça do Trabalho (todas as instâncias);

– Certidão da Justiça Federal;

– Certidão negativa de todos os cartórios de protesto(local do imóvel e local de domicílio dos vendedores).